富力地产
时间：2020-12-11 来源：华尔街见闻
摘要
裁员传闻背后：富力的资金链危局与自救
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2020年关难过，对一些房地产公司来说尤其如此。12月10日，市场流传一份富力地产集团的内部发文。文件显示，富力内部针对营销系各编制人员进行梳理，各地区本周内须即刻同步启动人员优化、淘汰及招聘相关工作，落款时间为2020年12月8日。
这是一个月内富力地产传出的第二起涉及裁员的传闻。11月18日，富力被曝“将暂停所有岗位招聘，2021年员工人数要在2020年的基础上减少30%”。
当晚，富力地产在官微火速发表声明，表示从未停止岗位招聘，且无裁员计划，要对造谣者进行法律追责。
富力地产尚未对今日网传的文件做出回应。有接近富力的人士表示，这是公司对营销体系和人员进行重新优化、梳理，不能简单称之为“裁员”。
1、危局：债务压顶连踩三条红线
根据各房企财报数据来看，从去年年底到今年年中，半年间员工人数锐减的房企不在少数。
“优化组织和人员”常常是房地产行业对“裁员”一词的隐晦表述，这两年也有其他大型房企在持续“优化”人员。
尽管，富力驳斥了裁员传闻，但从年中报来看，富力员工数量的确大幅缩水。截至2020年6月末，富力共有员工约3.9万人，而2019年末为6.2万人，半年内员工人数降幅达37.01%。总员工成本则同比减少18.89%至14.6亿元。
有机构人士指出，员工明显减少可能与富力上半年出售附属公司的关联交易有关，但也不排除有裁员因素。
这背后，是富力地产持续的资金链紧张问题，始终没有解决。事实上在过去几年，富力地产的负债率一直在持续升高，而销售目标又常常不能完成，日子不太好过。截至2020年6月底，富力剔除预收款的资产负债率为70.22%，净负债率达177%，现金短债比为0.48，三条红线均亮红灯。在2019年以来金融监管的严格要求下，降负债、去杠杆成为每家房企的迫切目标。对富力而言，这一目标更难实现。
国盛证券在9月发表的研报指出，在债务指标均突破“三道红线”的背景下，富力地产的融资难度进一步加大，若想达到“绿色档”，以2020年半年度财务数据测算，需要缩减债务规模高达逾700亿元。
2、自救：暂停拿地与出售资产
“优化”之外，富力地产已开启一系列艰难自救：暂停拿地与变卖资产。去年7月26日，富力地产内部文件流出，表示下半年“原则上暂停拿地”，持续释放资金链紧张的信号，开启过冬模式。据中报披露，今年上半年，富力新增土地储备权益可售面积仅243万平方米，拿地金额同比下降58.04%至60亿元。通过暂停拿地减少支出，今年8月起，富力官方也开始释放“资产出售”的信号，以图回笼更多资金。8月业绩会上，富力联席董事长李思廉透露有“减磅”计划，“未来9个月，会在国内外处理250亿到300亿的债务，中间超过一半已经有一些重组的安排，其他的都会靠资金和销售来抵消”，他说。
9月30日，富力公告称，拟向黑石集团转让广州富力国际空港综合物流园70%的权益，对应价款超40亿元。但截至目前，该笔交易尚无下文。另有市场消息显示，富力计划以60亿元将广州黄埔比村旧改项目部分股权出售给平安不动产，该项目的总估值为210亿，但富力和平安均未回应。同时，据华尔街见闻了解，富力还计划向一家国企出售海南富力海洋欢乐世界的股份，目前也尚无定论。
3、冰冻三尺，非一日之寒
从重仓商业地产、收购万达酒店，再到投资新能源汽车，富力过往踏错节奏的几项决定，加剧了公司的财务困境。
2017年，从王健林手中收购万达77家酒店资产，是富力地产的高光时刻，和万达、融创一起上了“头条”。然而近200亿的收购资金，成为公司流动性的难以承受之重。
2018年，富力归属上市公司股东净利润为83.71亿元，同比下降60%；原因为收购万达酒店的溢价收益大幅减少；净负债率也继续攀升至184%。
去年7月6日，富力又宣布投身新能源汽车赛道。而截至彼时，富力负债总额已经达到3218.61亿元、4年现金流均为负值，2019年底，富力净负债率继续升至199%。
富力地产要化解自身的债务和财务困境，最终仍然有赖于自我“造血”，即自身销售和回款的提升，但就这一点，富力完成的状况也不佳。
据公告披露，截至11月底，富力地产总权益合约销售金额约1172.8亿元，同比下降2.55%；销售面积约993.03万平方米，同比下降11.39%，成为前30强房企中少数呈下降的公司。
近两三年，房地产行业加杠杆经营的风险点状凸现，富力只是其中一个样本。在排名前30的千亿级房企中，净负债率常年高企的房地产公司，有恒大、融创、绿地、泰禾、富力、阳光城等。
从三道红线的监管视角来看，类似富力这样位于“红档”的房企，都需要正视自身的风险。 查看原文
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