大发地产
时间：2021-11-26 来源：搜狐
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大发地产一边裁员 一边卖理财
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楼市下行，大小房企“开源节流”过冬。继万科发出“节衣缩食”、打造“战时氛围”的倡议后，又一家房企陷入裁员风波。
近日，据21世纪经济报道，大发地产（06111.HK）已启动集团与区域裁员，涉及客研、投资等多个部门，并给出“n+1”裁员补偿标准，总体计划裁员幅度较大，但会分步实施。
甚至有传闻，大发此次裁员比例或高达50%。对此，大发地产回应称，公司进行人员优化调整是为了适应外部不确定性而展开的自我调节，以便集中资源提高组织效能，具体优化比例较低，并非传闻中的50%。
这番说辞从侧面印证了裁员的存在，只是裁员规模具体多大并没有明确。而大发地产此前频繁出售子公司股权，发售债券，割肉“地王”，还向员工兜售理财产品等这系列举动似乎透露出公司艰难的资金困境。
激进扩张后，资金链承压
成立于1996年，大发地产早期阶段在创始人葛和凯掌舵下，经营风格较为稳健，“求利润、轻规模”为主要基调，2014年之前，每年平均只有一宗地块入账。
不过，自2015年“地产二代”葛一暘接棒后，大发地产一改往日稳健经营风格，采取“快周转”的打法，走上激进扩展的路子。
在葛一暘带领下，大发地产一手抓融资，一手抓扩张，2018年赴港上市，展开立足长三角拓展二、三线的战略规划。
2015年开始，大发地产加快拿地动作的步伐，拿地金额也由2015年的15.82亿元上升到2020年上半年的260亿元，土储规划建筑面积从2018年的340万平方米上涨至2020年的670万平方米。
土储增加对销售额起到明显提振作用，但负债规模也开始大幅飚升。2015年-2016年，大发地产销售额均不足10亿元，到2018年一举突破百亿元，销售金额达125.23亿元。同一时期大发地产净负债率一直处于高位。2015年-2017年，净资产负债率分别为196.5%、150%和269.8%。2018年在上市之后，净资产负债率降至107.2%。
2018年-2020年，规模继续扩张，合同销售金额分别为125.2亿元、210.17亿元和303亿元。同一时期，净负债比率分别为107%、77.8%和61%。
不过，这看似漂亮的财务数据下，大发地产资金并不充裕。截至2021年6月30日，大发地产现金及现金等价物约为人民币40.59亿元，已质押存款约人民币7.75亿元及受限制现金约人民币18.84.4亿元，共计息银行及其他借贷总额为约人民币68.36亿元。
在借贷承压的情况下，大发地产现金流情况更糟。2020年，经营性现金流净额约-39.00亿元，上一年同期则为1.01亿元，下滑幅度明显；而其投资性现金流金额和融资性活动现金流净额分别为-1.31亿元和51.11亿元。
今年上半年，大发地产经营性现金流净额为-7.54亿元。可以看出，大发地产自身造血能力较差，依靠债务融资维持经营是常态。据不完全统计，从去年6月份至今，大发地产共5次发行海外债，总金额共计6.4亿美元，发行利率介于9.95%~12.375%，明显高于2020年房企海外债8.32%的平均利率。
“卖子”退地，向员工兜售理财产品
除了频繁发行债券外，转让子公司股权、腾挪资产，成为大发地产实现进一步扩张的资金来源。
据不完全统计，自2020年6月起，大发地产已接连发布出售6家子公司股权的公告，被转让股权的子公司分别位于上海、宁波和芜湖等“长三角”地区以及成渝两地，交易总对价超过9亿元。
今年4月，大发地产曾一度陷入退地风波。资料显示，今年3月15日，大发地产斥资12.1亿元竞得南通市金沙湾新区R2021-004地块，楼面价14095元/平方米，溢价率28.13%。然而，仅过一个月，大发地产就选择主动申请退地。4月25日下午，南通市通州区自然资源和规划局发布《解除土地出让合同公告》，为落实房地产市场调控政策，经报政府批准同意，解除了与大发地产签订的《国有建设用地使用权出让合同》。
大发地产一直强调拓宽多元化的融资渠道，还打起了员工的主意。有消息称，大发地产最近面向员工推出年化收益14%的理财产品，一款名为“发发宝宝”的理财小程序，只有大发集团员工及家属才能注册登陆。上一次这么干的房地产企业，有一家叫恒大。 查看原文
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